来自 国际 2019-09-25 07:50 的文章

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  上周,金茂在珠海以近30亿元的价格拿下一宗商住地块,今天,金茂又将战场转到了青岛,但这一次,这家京城房企不是举牌“厮杀”,而是挂牌转让。

  据北交所9月24日消息,金茂、中海、平安拟转让所持有的青岛茂景置业有限公司100%股权,目前,项目仍处于预披露阶段,尚未公布转让底价。

  资料显示,标的公司的主要资产为青岛智慧新城项目C4地块,该地块为青岛中欧国际城的项目地块,由金茂的子公司凱喜有限公司于2017年12月以3.3亿元的价格竞得。

  中欧国际城是金茂“城市运营”产品线的重要作品,是金茂在长沙梅溪湖国际新城之后的第二个城市运营项目,此次挂牌转让中欧国际城项目地块,不免引发市场的关注。

  有分析表示,金茂近期的项目转让,与其调整资金结构有关,因为中欧国际城这种城市运营项目的开发周期长、回报速度慢,如今金茂出让其中一幅地块,或是为了寻求资金快周转。

  中欧国际城位于青岛胶州湾北岸高新技术开发区,整体占地2500亩,建筑面积约400万平方米,近几年,随着高铁站、国际机场的建成,再配上该地区的港口优势,未来中欧国际城所在的青岛高新区将形成海陆空立体化的交通网络,地理位置无疑是得天独厚。

  加之,从去年开始,中欧国际城项目首批地块陆续进入开盘、摇号、交付状态,而二批、三批地块也将在2021年、2023年陆续交付使用,也就是说,对金茂而言,中欧国际城即将进入收成阶段。福建彩票网

  据观点地产新媒体获悉,中国福利彩票开奖公告此次挂牌转让的青岛茂景置业,持有中欧国际城的一宗地块,该地块的土地用途为城镇住宅及批发零售用地,土地面积4.58万平方米,规划建筑面积13.74万平方米,其中配建产权型人才公寓建筑面积10.82万平方米。

  该地块由凱喜于2017年12月4日竞得,并于同月成立项目公司青岛茂景置业。值得一提的是,青岛茂景置业于2018年进行增资,先后引入了平安和中海,增资完成后,青岛茂景置业由中海持股18%,平安持股14%,而凯喜的持股比例则从100%将至68%。

  此次挂牌转让青岛茂景置业100%股权,意味着,转让完成后,金茂、中海与平安将不再持有上述地块的股权。

  地理位置优越、项目即将进入收成期......金茂选择在这个时间点出售项目股权,的确让人捉摸不透。为此,观点地产新媒体尝试向金茂相关人士寻求答案,但对方仅表示,尚不清楚相关情况。

  市场分析人士则表示,中欧国际城作为金茂城市运营的一个重要项目,将来或许能为金茂创造巨大的利润,但项目开发建设至今已有多年的时间,“摧城拔寨”的费用是无法想象的。

  从资本的角度看,城市运营具有前期投入大、开发周期长、回报速度慢的特点,尽管金茂有央企中化集团在背后加持,但金茂在目前的市场条件下仍然急需调整资金结构,因此其与中欧国际城的“姻缘”也是逃不过“七年之痒”的阶段。

  2013年,彼时的金茂还叫做方兴地产,这家企业就宣布计划投资300亿元在青岛西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设,包含一二级开发。

  随后,2015年,金茂中欧国际城揭幕活动在青岛举行,中欧国际城项目正式亮相。或许是对城市运营模式的未来感到乐观,又或许是对中欧国际城项目区位的满意,金茂在随后两年持续为项目扩容。

  2016年1月,金茂以4.48亿元摘青岛高新区四幅地块,中国福利彩票开奖公告首次为中欧国际城扩容;2017年12月4日,凱喜有限公司以22.69亿元拿下高新区7宗地块,而此次出售的标的公司所持资产正式此次竞得的其中一幅地块。随后,同年12月13日,金茂子公司北京兴茂置业有限公司以21.5亿元拿下高新区中欧国际城范围内6宗地块,这是时隔9天金茂再次补仓中欧国际城。

  如今,项目开发七年,标的资产竞得将近两年,金茂选择出手上述地块,显然,这家京派房企希望寻求新的发展思路,从而走的更长更远。

  据悉,金茂此次出售的青岛茂景置业股权,旗下资产为中欧国际城项目三批地块的一宗,从建筑面积来看,约占第三批地块的6%,约占整个中欧国际城项目的4%。

  “从另一方面看,整个项目的体量比较大,不可能完全拿在手上”,市场分析人士提到,金茂在整个中欧国际城的持有比例还很大,出售其中的一部分,能够让其迅速的回笼资金,从而加快金茂在其他方面的布局。

  无疑,城市运营模式为金茂带来了诸多的利好,金茂甚至因为其独特的城市运营模式走出了不同于其他房企的道路。

  一方面,这种城市运营的模式让金茂获得了一级开发的回报以及二级开发、项目的持有运营的持续性收益,让这家企业突破地产周期实现快速增长。

  数据显示,2019年前8月,金茂累计签约销售金额1082.2亿元,累计签约销售建筑面积489.23万平方米,分别同比增长25.41%、77.77%。在观点指数发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100》榜单中,福建彩票网位列18名,较去年同期的22名上升四位。

  另一方面,这种“金茂模式”让其土地获取大量的土地储备,并且大大降低了其拿地的成本。

  根据金茂的财报,2019年上半年,金茂共收购项目24个,总土地款为341亿元,权益土地款为179亿元,新增土储建面643万平米,当期城市运营项目贡献比例达到45%。甚至,金茂还表示,2020-2022年,将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

  受惠于城市运营转换的土地储备,金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平米降至5300元/平米。

  但基于这种城市运营的模式,金茂也需要在项目开发前期腾挪出大量的资金获取土地、进行开发与建设,以及导入产业,最终实现项目的产出。在这种模式下,金茂同时还需要自己承担招商引资与销售的风险,这就使得金茂前期需要进行大量的投入。

  目前,金茂将2019年定为“城市运营年”,该公司在中期业绩会上透露,上半年,公司实现了5个城市运营项目首批土地获取,下半年,在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市均有重点推进的城市运营项目。

  为了支撑下半年涉及的城市运营项目,金茂需要调配大量的资金支持,从金茂目前的资金情况来看,截至2019年中期,金茂拥有现金及现金等价物为223.78亿元,受限制的银行结余为51.01亿元,而该公司的计息银行贷款和其他借款256.78亿元需要一年内偿还。

  因此,金茂今年陆续通过出让北京、上海、天津、长沙等一些项目来筹措财务资源,在今年七月,还引入了险资平安,成为其第二股东。

  对金茂来说,公司在进行快速开发、全国布局的同时,通过将一些发展相对成熟的项目转让,以及出售部分没有那么优质的资产,能够让公司快速的扩充在手资金,并投入到新的开发项目当中。